¿SIGUE VIGENTE EL TRASPASO?

Tras las últimas reformas legales, podría contestarse a la pregunta de una forma muy genérica y sencilla diciendo que el antiguo TRASPASO, es lo que actualmente se denomina CESIÓN DE LOCAL DE NEGOCIO.

Lo que tenemos que tener presente, sin entrar en valoraciones, es que en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos modificada recientemente por la Ley 2/2015 de 30 de marzo de desindexación de la economía española es que los términos CESIÓN y TRASPASO, son similares, es decir, cuando se habla de cesión de local de negocio, nos estamos refiriendo al traspaso de local de negocio; lo que ocurre es que la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, utiliza el término CESIÓN, en vez de TRASPASO, que venía siendo utilizado por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Actualmente, la mayoría de la gente sigue utilizado el término traspaso, pero siendo estrictos cuando nos refiramos a contratos de arrendamientos posteriores a 1 de enero de 1995 el término correcto y legal será “cesión de local”.

Una cesión de local implica que un tercero se subroga en la posición del actual arrendatario (inquilino)  del local,  es decir, lo sustituye  en sus derechos y obligaciones en todo lo que respecta al contrato de arrendamiento. Por tanto,  el contrato de alquiler es el mismo y se mantiene, con las mismas condiciones y características, pero ahora el local es ocupado por un tercero y será este quien debe asumir las obligaciones que se deriven de contrato firmado con el arrendador. Como norma general esta cesión, se lleva a cabo mediante un precio, sin existencias, que el tercero abona al arrendatario con el fin de seguir explotando el negocio.

La cesión del local de negocio se encuentra regulada en el artículo 32 de la actual Ley de arrendamientos urbanos (Ley 29/1994) esta ley es de aplicación para todos aquéllos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, a los celebrados con anterioridad a esta fecha le serán de aplicación las normas previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964)

CESIÓN DE  LOCAL: PAUTAS

Aunque coloquialmente hablando utilicemos la expresión cesión de local, la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 32 utiliza el término cesión de contrato concretamente en su apartado primero indica lo siguiente “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador”.

De una simple lectura del precitado apartado se puede extraer la siguiente información, que la ley contempla la figura de la cesión de negocio, que en local arrendado se tiene que estar desarrollando una actividad empresarial o profesional, que es una facultad reservada al arrendatario (puede ceder o no) y que a priori no es necesario el consentimiento del arrendador.

Tal información debe ser matizada y para su correcta compresión e interpretación deben tenerse en cuenta otros preceptos y artículos de la Ley.

La Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 4 establece que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ser rigen por la voluntad de las partes, en su defecto por lo dispuesto en la presente ley, y supletoriamente por lo dispuesto en el Código Civil”

Por tanto, para saber si el arrendatario puede o no ceder su local de negocio, debe consultar primero lo pactado en el contrato con el arrendador,  dado que será en el contrato donde podrá consultar si necesita o no el consentimiento del arrendador para llevar a cabo la cesión del loca; de tal forma que si en el mismo aparece una cláusula que prohíba expresamente la cesión, la misma no podrá llevarse a cabo si no es con el consentimiento del arrendador.

Por otra parte, el artículo 32.4 establece lo siguiente “tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos hubieren concertado”, este apartado implica, que en el caso de que en el contrato de arrendamiento no contenga la prohibición de ceder el local a terceras personas, el arrendatario tiene la obligación de notificárselo al arrendador de una forma fehaciente y si no lo hiciese sería una causa de resolución de pleno derecho del contrato, considerando la jurisprudencia que no basta con un mero conocimiento de la cesión por parte del arrendador. La notificación debe ser fehaciente.

EN RESUMEN…

Cuando nos estemos planteando la posibilidad de ceder el local de negocio del que somos arrendatarios debemos tener en cuenta lo siguiente:

1.- Consultar el contrato de arrendamiento que tenemos firmado. Si en el mismo se prohíbe la cesión (ya sea total o parcial) NO PODEMOS CEDERLO (TRASPASARLO) sin no es con el consentimiento expreso del arrendador.

2.- Si el contrato contempla la posibilidad de ceder el local  con la exigencia o no de una serie de requisitos (plazo, porcentajes…) entonces deberá estarse a lo pactado por las partes en el contrato y cumplir con tales requisitos (libertad de pactos)

3.- Para el caso de que el contrato no contemple ninguna posibilidad, esto es, no diga nada respecto a la cesión o no prohíba expresamente la cesión a terceras personas, deberá estarse a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (29/1994) y en particular a lo dispuesto en su articulo 32, que permite la cesión SIN CONSENTIMIENTO del arrendador (dueño del local) pero cumpliendo dos requisitos: a) NOTIFICAR de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que arrendatario y tercero hubieran concertado y b) el arrendador tiene derecho a la ELEVACIÓN DE LA RENTA del  20% de la renta en vigor en caso de producirse la cesión del contrato

Para el caso de personas jurídicas, deberán tenerse en cuenta las mismas pautas pero con la siguiente matización, no se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

Para más información, para redactar o revisar contratos, para resolver dudas o interesarse por la situación de su local, puede consultar nuestros servicios de asesoría legal utilizando nuestro formulario de contacto o a a través de la dirección de email info@setraspasa.net.

Gracias por su confianza.